¿Qué es una venta-arrendamiento posterior?
Una venta con arrendamiento posterior se produce cuando el propietario u ocupante de una propiedad vende el activo a un tercero y lo vuelve a arrendar, convirtiéndose en inquilino. Esta estructura permite al propietario/ocupante extraer valor de sus propiedades inmobiliarias y, al mismo tiempo, conservar el control operativo.
A continuación presentamos un ejemplo de cómo Financiamiento de arrendamiento a crédito e inquilinos («CTL») puede respaldar una venta con arrendamiento posterior.
Descripción general de la transacción
Un gran sistema de salud con sede en EE. UU. (la «Compañía») ocupó varios edificios de consultorios médicos y trató de reducir su costo de ocupación mediante una venta con arrendamiento posterior programático. Para llevar a cabo las transacciones, la Compañía ejerció las opciones de compra en virtud de sus contratos de arrendamiento existentes y celebró nuevos arrendamientos con pagos de alquiler basados en su costo de capital.
Resultados y beneficios
En el transcurso de tres años, ejecutamos la venta y el arrendamiento posterior de varias propiedades.
• Gracias a nuestra estructura programática de transacciones y al diálogo directo, la Compañía se benefició de la certeza de la ejecución, la reducción de los costos de transacción y los gastos de bolsillo mínimos, ya que los ingresos del CTL superaron el precio de las opciones de compra.
• Las transacciones no crearon ningún riesgo adicional para la ocupación actual de la Compañía, ya que nunca tuvo la titularidad ni utilizó acciones para comprar los activos.
• La Compañía redujo su costo de ocupación en toda la cartera en aproximadamente un 30% en comparación con sus tarifas de arrendamiento anteriores.
• La Compañía mantuvo sus beneficios exentos de impuestos a la propiedad.
Estructura de transacciones
La cartera de propiedades tenía opciones de compra escalonadas durante tres años, lo que significaba que cada financiación se realizaría junto con la opción de compra ejercida. Dados los intervalos de tiempo entre cada transacción, PGIM trabajó en estrecha colaboración con el equipo de dirección ejecutiva de la Compañía y sus asesores para garantizar la ejecución con seguridad, de modo que el cierre de cada tramo de financiación se realizara simultáneamente con el ejercicio de cada opción.
El siguiente diagrama describe la estructura de nuestras transacciones de venta y arrendamiento posterior.
Obtenga más información sobre la financiación de arrendamientos con crédito e inquilinos aquí.
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Fecha de publicación: 20 de julio de 2023
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