La financiación del arrendamiento a crédito con inquilinos (o «CTL») es un método de financiación de bienes inmuebles en el que el análisis se centra principalmente en la solvencia crediticia del inquilino con un solo inquilino, en el arrendamiento a largo plazo y en la importancia de la propiedad en cuestión para el inquilino. A diferencia de un préstamo inmobiliario comercial típico, que se asegura y mide en función del valor de la propiedad, la economía de un CTL, incluidos el importe de la financiación y los precios, se basa en la calificación crediticia, la estructura del arrendamiento y los pagos de alquiler del arrendatario subyacente.
La financiación CTL puede proporcionar un apalancamiento de hasta el 100% entre préstamo y valor y, en general, los prestamistas son independientes del tipo de propiedad. Los ingresos se pueden utilizar para facilitar la venta o el arrendamiento posterior, la adquisición de propiedades y para proporcionar financiación desde la construcción hasta la permanente para activos construidos a medida. En estructuras más personalizadas, las CTL también se pueden utilizar para aumentar la liquidez de los inquilinos a través de entidades arrendadoras de propiedad y control interno. Las financiaciones de las CTL se estructuran como financiaciones de tipo fijo con vencimientos que coinciden con el plazo de arrendamiento subyacente. La financiación CTL tiende a ser más eficaz para los arrendamientos a largo plazo (entre 15 y 20 años o más).
La financiación de la CTL se utiliza ampliamente en el mercado estadounidense, pero hasta la fecha no tanto en el mercado europeo, y creemos que los inquilinos y propietarios de bienes inmuebles con sede en Europa tienen la oportunidad de aprovechar el mercado de la CTL, incluso para lo siguiente:
- Activos especializados/propiedades de oficinas: La financiación mediante CTL es un método eficiente para financiar propiedades de oficinas, especialmente en el entorno de mercado actual, en el que otros prestamistas se han retirado, así como los arrendamientos o propiedades con alquileres superiores al mercado o mejoras para los inquilinos, ya que la financiación se basa en el flujo de inquilinos y alquileres en el marco del arrendamiento, no en el tipo de propiedad o en la relación entre el préstamo y el valor.
- Opciones de compra: Los activos esenciales desde el punto de vista operativo pueden tener arrendamientos a más largo plazo o incluir una opción de compra por parte del inquilino o la devolución de la propiedad al final del plazo del arrendamiento, todo lo cual puede financiarse de manera eficiente como un CTL.
- Estructuras altamente personalizadas: Los CTL son préstamos altamente personalizados que se pueden estructurar para lograr los objetivos del inquilino, como reducir los costos de ocupación o un plazo de arrendamiento más largo, incluidas las escaleras mecánicas de alquiler plano o nominal.
- Inquilinos no calificados: La CTL se puede utilizar para financiar propiedades arrendadas a inquilinos privados o no calificados, no solo a aquellos con calificaciones de bonos públicos.
- Financiamiento en moneda natural: Posibilidad de solicitar préstamos en una variedad de monedas extranjeras.
- Desde la construcción hasta la financiación permanente: El programa CTL de PGIM brinda la posibilidad de obtener financiación de «ventanilla única», que incluye tanto la financiación permanente como la de la construcción en un solo préstamo.
- Monetización de los activos propios: Un propietario u ocupante puede utilizar una venta o arrendamiento posterior, incluso mediante una estructura de propiedad controlada internamente, para extraer valor de sus propiedades inmobiliarias y, al mismo tiempo, conservar el control operativo, lo que le permite redistribuir el capital para usos alternativos.
El mercado de CTL se ha mantenido muy activo a pesar de la dislocación en el mercado de financiación inmobiliaria en general, y creemos que 2024 presentará oportunidades continuas para la financiación de CTL.
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