¿Qué es una venta-arrendamiento posterior?
Una venta con arrendamiento posterior se produce cuando el propietario u ocupante de una propiedad vende un activo a un tercero y lo vuelve a arrendar, convirtiéndose en inquilino. Esta estructura permite al propietario/ocupante extraer valor de sus propiedades inmobiliarias y, al mismo tiempo, conservar el control operativo. La transacción que se describe a continuación permitió a la empresa conservar la propiedad del activo mediante una operación de venta y arrendamiento posterior controlada internamente.
A continuación presentamos un ejemplo de cómo Financiamiento de arrendamiento a crédito e inquilinos («CTL») puede respaldar una venta con arrendamiento posterior controlada internamente.
Descripción general de la transacción
Un distribuidor estadounidense de materiales industriales y de servicios públicos (la «Compañía») deseaba monetizar una instalación propia y utilizar los ingresos para pagar su línea de crédito renovable a fin de proporcionar una mayor capacidad de adquisición. PGIM colaboró directamente con el equipo directivo de la empresa para evaluar una solución de CTL, que incluía la financiación de hasta el 100% del LTV y la reducción del costo de ocupación. La empresa llegó a la conclusión de que una ejecución de CTL de propiedad cautiva sería más rentable que los modelos tradicionales de venta y arrendamiento posterior.
Resultados y beneficios
A través de la estructura personalizada de PGIM, la Compañía logró cada uno de sus objetivos de transacción, que incluyen:
• Los ingresos por venta y arrendamiento posterior permitieron a la Compañía reducir la deuda pendiente en aproximadamente un 14%.
• La Compañía retuvo la propiedad y el control del edificio de su sede.
• El costo de ocupación fue menor en comparación con una estructura tradicional de venta y arrendamiento posterior.
• Seguridad de ejecución y ausencia de comisiones de originación mediante el diálogo directo y la estructuración con el equipo de CTL de PGIM.
Estructura de transacciones
Tras revisar varios activos propios, la Compañía decidió vender y volver a arrendar el edificio de su sede, ubicado en un mercado terciario del Medio Oeste. Para crear la transacción más rentable, ofrecimos varias soluciones que permitieron a la empresa: conservar la propiedad de la propiedad mediante un interés reversible; utilizar una estructura de pago global que redujo el costo de ocupación anual en aproximadamente un 12% en comparación con una estructura de amortización total; y financiar la transacción con un LTV del 95,2% en función de una valoración en uso.
Obtenga más información sobre la financiación de arrendamientos con crédito e inquilinos aquí.
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Fecha de publicación: 20 de julio de 2023
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